Risiken, ehrlich
Was schiefgehen kann
Wer die Risiken kennt, kauft besser oder gar nicht. Beides ist ein gutes Ergebnis.
Der Betreiber fällt aus
2023 bis 2025 gingen Curata, Convivo, Hansa, Novent, Dorea und Argentum in die Insolvenz. Fast alle Häuser fanden einen Nachfolger, manche zu niedrigerer Pacht.
So prüfen wir das: Betreiber, Auslastung und Rücklage prüfen wir vor dem Kauf.
Quelle: pflegemarkt.com
Die Pacht sinkt beim Wechsel
Ein neuer Betreiber übernimmt nicht immer zu den alten Konditionen.
So prüfen wir das: Wir rechnen den Fall mit 15 % weniger Pacht vor dem Kauf durch.
Quelle: ImmoSenio, 2026
Der Wiederverkauf
Kleiner Käuferkreis, Preis hängt an der Restlaufzeit des Pachtvertrags.
So prüfen wir das: Wir sprechen über den Ausstieg, bevor Sie einsteigen. Keine Wertsteigerung als Versprechen.
Quelle: Stiftung Warentest, 2020
Dach und Fach
Die Außenhülle tragen die Eigentümer über die Rücklage.
So prüfen wir das: Wir zeigen die Rücklage jedes Objekts.
Quelle: Stiftung Warentest, 2020
Nebenkosten und Vorlaufzeit
8,5 % Kaufnebenkosten in NRW, bei Neubau Monate ohne Miete möglich.
So prüfen wir das: Rendite rechnen wir netto und nennen den Termin der ersten Miete.
Quelle: Finanztip, 2026
Klumpenrisiko
Ein Standort, ein Betreiber, ein Segment. "Keine Basisanlage", sagt Stiftung Warentest.
So prüfen wir das: Ein Baustein neben Firma, Depot oder Immobilie, nicht statt.
Quelle: Stiftung Warentest, 2020
Deshalb steht hier nie "sicher", "garantiert" oder "staatlich abgesichert". Die Pflegekasse zahlt die Pflege, nicht Ihre Pacht.
Was der Bauträger auf dem Investorenabend dazu sagte: In 26 Jahren war der schlimmste Fall eine Eigentümergemeinschaft, die nach dem Energiepreisschock sechs Wochen keine Pacht bekam. Betreiber werden vor dem Vertrag auf Bonität, Marktdauer und Expansion geprüft, Pachtverträge enthalten Sicherungsklauseln bis in die Muttergesellschaft. Eine Anbieterangabe, kein Freibrief, und genau die Fragen, die wir vor jedem Kauf stellen.
Zwei Wege, ein Ansprechpartner
Der Vortrag zum Ansehen oder drei Objekte zum Vergleichen. Beides kostenlos, beides mit Rückruf von Oliver Bohleke.